Zakup nowego mieszkania to prawdziwe wyzwanie nie tylko dlatego, że trudno jest znaleźć idealną nieruchomość spełniającą wszelkie oczekiwania klientów, lecz także dlatego, że trzeba znać szereg pojęć, których używa deweloper. Czym jest umowa deweloperska? Jak wygląda odbiór techniczny? I jak rozumieć terminy realizacji inwestycji?
Bez względu na to, czy chcecie kupić nowe mieszkanie z garażem, czy bez, jeśli zależy Wam na nabyciu nieruchomości z rynku pierwotnego, musicie znać podstawowe pojęcia, których używają deweloperzy. Część haseł wydaje się dość oczywista, ale część może sprawiać problem, dlatego zanim wybierzecie nowe mieszkania w stanie deweloperskim, przeczytajcie krótki słowniczek i upewnijcie się, że wiecie, co znaczą poniższe terminy.
Umowa deweloperska
Zacznijmy od umowy deweloperskiej. Zawiera się ją w celu ustanowienia wzajemnych zobowiązań i uregulowania szczegółów związanych z inwestycją deweloperską. Dokument zabezpieczający obie strony transakcji powinien obejmować m.in. opis przedmiotu umowy, warunki finansowania, terminy realizacji inwestycji, gwarancje i obowiązki dewelopera, obowiązki nabywcy oraz kary umowne. Umowę deweloperską zawiera się notarialnie.
Umowa przedwstępna
Innym rodzajem umowy jest umowa przedwstępna. Podpisuje się ją przed umową deweloperską, zazwyczaj wtedy, gdy kupujący chce się starać o kredyt hipoteczny. To rodzaj zobowiązania do zawarcia późniejszej umowy zakupu mieszkania – umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna określa warunki, na których ma być zawarta umowa ostateczna takie jak cena, terminy płatności, finansowanie itp. Na jej podstawie klienci mogą wnioskować o kredyt, a deweloper gwarantuje, że zatrzyma nowe mieszkania na sprzedaż na określony czas.
Pozwolenie na użytkowanie
Kolejnym ważnym pojęciem jest pozwolenie na użytkowanie. Sprzedaż nowych mieszkań startuje już wtedy, gdy deweloper rozpoczyna budowę inwestycji, ale na wprowadzenie się do lokali trzeba poczekać do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Pozwolenie otrzymuje się po kontroli organów nadzoru budowlanego. Dokument potwierdza, że budynek został zrealizowany zgodnie z projektem, spełnia normy techniczne i jest bezpieczny do zamieszkania.
Odbiór techniczny lokalu
Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nowe apartamentowce mogą zostać odebrane przez klientów. Odbiór techniczny, bo tak nazywa się ten proces, to moment, w którym nabywca ocenia stan techniczny lokalu i zgłasza ewentualne usterki. W trakcie kupujący sprawdza m.in. czy nieruchomość została wykonana zgodnie z planem i czy jej wymiary są takie, jak podane umowie. Jeśli wszystko się zgadza, podpisuje protokół i otrzymuje klucze.
Terminy realizacji inwestycji
Przy pierwszym punkcie, czyli umowie deweloperskiej, wymieniliśmy terminy realizacji inwestycji. Terminy te określają m.in. moment zakończenia prac budowlanych i podpisania umowy przenoszącej własność. Oznacza się je kwartałami roku, np. III kwartał 2026.
Deweloper i rachunek powierniczy
Na koniec zostały dwa pojęcia – deweloper i rachunek powierniczy. Deweloper to przedsiębiorca, który zobowiązuje się ustanowić odrębną nieruchomość i przenieść prawo własności na nabywcę. Działa zgodnie z ustawą deweloperską, dlatego musi mieć rachunek powierniczy, czyli konto bankowe zabezpieczające środki wpłacane przez nabywców. Inwestor taki jak np. developer ze Słupska, firma Matbet (https://matbet.com.pl), może wypłacić środki z rachunku powierniczego dopiero po spełnieniu określonych warunków – po ukończeniu określonych etapów inwestycji.
